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不動産の手続き

相続を原因とする名義変更(所有権移転)登記手続き

相続財産の中に不動産がある場合、原則相続が開始されると同時に相続人に帰属します。したがって、被相続人名義となっている不動産を相続人名義に名義変更(所有権移転登記)をする必要があります。被相続人の遺言がある等の事情がなければ、相続財産である不動産は、法定相続分で各相続人に帰属し、相続人間で不動産を共有する事になります。

特定の相続人へ名義変更する為には、特定の相続人に相続させる旨の記載のある「遺言」、又は相続人全員で協議し合意する「遺産分割」、或いはその他の相続人が「相続放棄」をする必要があります。

「遺言」によって特定の相続人へ名義変更する場合にはその遺言の記載内容に不備がない事が要件となります。「遺産分割」で名義変更を行う場合は有効な遺産分割協議の合意はもちろん、遺産分割書の適正な記載内容並びに相続人全員分の実印による押印が必要となります。

また、相続放棄をするには、家庭裁判所にその旨を申述しなければならず、裁判所が当該申述を受理した事を証明する「相続放棄申述受理証明書」が必要書面となる等、非常に多くの書面を取り寄せ、管轄法務局に申請書を提出して相続財産である不動産の登記名義の変更手続き(所有家に点登記手続き)をする事となります。

様々な法律の専門的な知識が必要となる反面、不動産が相続財産の場合、やはりその価値が高額になる事が多いため、相続人間で争いごとになる事が多々あります。後の紛争を避ける為にも、専門家に依頼をして、適正な手続きのアドバイスを受ける必要があるかと思います。

相続財産の分割の方法

相続財産は、特に事情がなければ各相続人に法定相続分で帰属し、相続人間の共有財産となる事は既述のとおりです。

しかし、共有財産となると、例えば後日、相続財産である不動産等を売却する場合、共有者全員が手続きに関与しなければならず、相続人間で紛争が生じた場合、非常に手続きが難しくなってしまう恐れがあります。

したがって、相続人間で遺産分割協議等を行い、相続財産が共有とならないように分ける方法がいくつかありますので、ご紹介致します。

現物分割

例えば相続人A、B、Cがいる場合、Aは不動産、Bは預貯金、Cは車と株式、というように、個々の相続財産を特定の相続人が直接取得するもので、通常行われている一般的な分割方法といえます。

換価分割

例えば、相続財産を全て売却し、得た売却金を相続人A、B、Cで分配するというように、相続財産自体を直接に分割の対象とするのではなく、相続財産を売却処分してその売却代金を共同相続人間で分割処分するというものです。

代償分割

例えば特定の相続人Aが相続財産全てを相続し、他の相続人B、Cにその対価を金銭で支払うというように、ある相続人が特定の相続財産を取得し、その代わりにその者がほかの相続人に対して金銭その他の財産を支払う債務を負うという分割方法です。主たる相続財産が不動産で、それを現物分割するのが困難である場合にとられる方法です。

それぞれの分割方法には相続人間の公平さ、公租公課の面等、メリット、デメリットがあります。相続人間でよく話し合う事はもちろん、専門家からの適切なアドバイスも必要となります。

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岩上公一

代表弁護士 岩上  公一 神奈川県出身 東京弁護士会

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